Yeni kentsel dönüşüm yasasının detayları belli oldu

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki'nin üzerinde hassasiyetle durduğu yeni kentsel dönüşüm yasasının detayları belli oldu.

21 maddeden oluşan teklife göre deprem bölgesinde yargı süreçleri hızlandırılacak, deprem bölgesindeki yargı süreçleri hızlandırılacak.

Kentsel Dönüşüm Hizmetler Genel Müdürlüğü’ne sağlanan ve Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na tahsisli olarak kullandırılacak.

Rezev yapı alanı tanımlamasında düzenleme yapılacak.

İmar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alanlardaki yapılara verilen elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin durdurulması konularında bakanlığa verilen görev ve yetkilerin Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullandırılması sağlanacak.

Kentsel dönüşüm için 81 ilde yüzde 50+1 yeterli olacak.

Teklifte yer alan 21 madde ise şu şekilde;

MADDE 1-  Madde ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yönetici kadrolarının mali ve özlük hakları düzenlenmiştir.

MADDE 2-6/2/2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle yüzbinlerce yapının hasar gördüğü, idarelerce hasar tespiti yapıldığı, bu tespite dayalı olarak yıkım, güçlendirme, tahliye ve abonelik iptali gibi işlemler tesis edildiği ve bu işlemlere karşı idare mahkemelerinde iptal davaları açıldığı bilinmektedir. Bu davalar halen 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunundaki genel hükümlere göre görülmektedir. Deprem bölgesinde hayatın bir an önce normale döndürülmesi ve olağan hayat şartlarının sağlanması büyük önem arz etmektedir. Ayrıca özellikle ağır hasarlı binaların her an yıkılması ihtimali bölgedeki insanların can ve mal emniyeti bakımından büyük tehlike oluşturmaktadır. Bundan dolayı, hasarlı olduğu tespit edilen yapıların akıbetinin bir an önce belirlenmesi gerekmektedir. Bu maksatla, 2577 sayılı Kanuna geçici bir madde eklenmektedir.

Maddeyle, Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve sonrasında meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olan ve hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere, hasar tespit raporları esas alınarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davaları bakımından, yargılama süreçlerinin hızlandırılmasına yönelik düzenleme yapılmaktadır. Buna göre hasar tespit raporlarına dayanılarak tesis edilen güçlendirme, abonelik iptali ve tahliye gibi işlemler ile yıkım kararlarının iptali istemiyle açılan davaların seri bir şekilde sonuçlandırılması için genel usulden farklı hükümler öngören geçici bir düzenleme yapılmaktadır. Ancak, hasar tespit raporlarına dayanılarak tesis edilen hak sahipliğine ilişkin işlemler, düzenlemenin kapsamı dışında bırakılmaktadır.

Bu çerçevede; ilk inceleme ve savunma verme süreleri, genel usulden daha kısa belirlenmektedir. Dosyanın daha çabuk tekemmül etmesi için “savunmaya cevap” ve “cevaba cevap” aşamaları kaldırılmakta ve savunma verilmekle dosyanın tekemmül etmesi öngörülmektedir.

Hâlihazırda idare mahkemelerince yürütmenin  durdurulması istemleri hakkında verilen kararlara  karşı, bölge  idare  mahkemesine itiraz edilebilmektedir. İtiraza ilişkin bu süreç yargılamanın bir safahatı olmakla birlikte, tebligat süreleri ve yürütmenin durdurulması kararının bölge idare mahkemesi nezdinde inceleme süresi de göz önüne alındığında, bu durum belirli bir zaman almakta ve süreci uzatmaktadır. Bu husus nazara alınarak yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz edilemeyeceği düzenlenmek suretiyle yargılamanın süratle sonuçlandırılması hedeflenmektedir. Belirtmek gerekir ki benzer bir düzenleme 2577 sayılı Kanunun “İvedi yargılama usulü” başlıklı 20/A ve “Merkezî ve ortak sınavlara ilişkin yargılama usulü” başlıklı 20/B maddelerinde de yer almaktadır.

Yine, keşif ve bilirkişi inceleme süreçlerine ilişkin yeni usuller getirilmektedir. Bu çerçevede, keşif yapılması ve bilirkişi raporlarının teslim edilmesi bakımından süreler kısaltılmaktadır. Ayrıca, tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunması halinde mahkemece ilk incelemeyi müteakip, savunma beklenmeksizin derhal keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına imkân tanınmaktadır. Öte yandan, bilirkişilere ilişkin itirazların rapora yapılan itirazla birlikte yapılması öngörülmektedir. Düzenlemeyle, keşif ve bilirkişi incelemesinde yaşanabilecek muhtemel zaman kayıplarının önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

Tarafların istemi olsa dahi duruşma yapılması mahkemenin takdirine bırakılmakta ve davaların dosyanın tekemmülünden veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç on beş gün içinde karara bağlanması hüküm altına alınmaktadır.

Elektronik tebligat adresi bulunmayan taraflara keşif ve duruşma gününün bildirilmesine ilişkin tebligatların seri ve hususi yollarla yapılmasına imkân tanınmaktadır.

İstinaf yoluna başvurma ve istinaf dilekçelerine ilişkin ilk inceleme süreleriyle istinaf dilekçesine cevap verme süresi kısaltılmaktadır. İstinaf aşamasında kararların iki ay içinde verilmesine yönelik düzenleme yapılmaktadır.

İki farklı yargılama usulüne tabi davaların birlikte görülmemesi için tam yargı davaları ile bu madde kapsamındaki iptal davalarının birlikte görülemeyeceği hüküm altına alınmaktadır. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce, birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılacak ve bu davalar bulunduğu aşamadan itibaren görülmeye devam edilecektir.

Bu maddede süre öngörülmeyen hallerde de her türlü iş ve işlemin ivedilikle sonuçlandırılması öngörülmektedir.

İkinci fıkrada, bu maddede düzenlenmeyen hususlarda Kanunun diğer hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmaktadır.

Üçüncü fıkrada, maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da bu madde hükümlerinin bulunduğu aşamadan itibaren uygulanması benimsenmektedir. Ancak hak kayıplarının önlenmesi amacıyla taraflar bakımından işlemeye başlamış olan süreler yönünden, işlemeye başladığı tarihteki sürelerin uygulanması öngörülmektedir. Buna göre işlemeye başlamış olan savunma verme süresi, bilirkişi raporuna itiraz süresi, istinaf başvuru süresi ve istinaf dilekçesine cevap verme süresi değişmeyecektir.

MADDE 3- Dış finansman kaynaklarından sağlanan dış finansman imkânlarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığına krediye ilişkin anlaşmadaki amaca sadık kalınarak kullandırılmasını sağlamak üzere düzenleme yapılmıştır.

MADDE 4- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 5018 sayılı kanuna ekli (II) sayılı cetvelde yer alan özel bütçeli idare olarak teşkilatlandırılmaktadır. Bu kapsamda madde ile hali hazırda Bakanlığın Mülga Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğüne sağlanmış olunan ve Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Başkanlığa tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesi amaçlanmaktadır.

MADDE 5- Madde ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununa ekli cetvellerden (II) sayılı cetvelde yer alacağı düzenlenmiştir.

MADDE 6- Madde ile 6306 sayılı Kanundaki rezerv yapı alanı tanımında düzenleme yapılmıştır. Uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskûn alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu görülmüştür. Hâlbuki yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi mümkündür. Belirtilen sebeple, rezerv yapı alanı tanımında yer alan “yeni yerleşim alanı olarak” ibaresi madde metninden çıkarılmıştır.

Ayrıca maddeyle, Kanunun Tanımlar başlıklı maddesine Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tanımı eklenmiştir.

MADDE 7- Madde ile 6306 sayılı Kanunda yer alan riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının Kanun kapsamında değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere 6306 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinde gerekli değişiklikler yapılmıştır.

Yine madde ile riskli yapı tespitinin Başkanlık veya idarece resen yapılabileceği düzenlenmiştir. Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izine istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları veya alanların açtırılması suretiyle yapılabileceği düzenlenmiştir.

Diğer taraftan,  uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin maliklere ve kiracılara yapılan tebligat konusunda yaşanan problemler, özellikle de yurtdışında bulunan veya adresi tespit edilemeyen maliklere yapılacak tebligatlarda yaşanan problemler ve tebligat sürecinin uzamasının riskli yapı tespiti işleminin kesinleştirilmesini ve neticede riskli yapının yıktırılmasını engellediği gözetilerek, riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın riskli yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılması ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi usullerinin tümü kullanılmak suretiyle tebligat yapılacağı ve tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacağı düzenlenmiştir. Maliklerin can güvenlikleri bakımından risk teşkil eden bir yapıda ikametlerini bir an evvel sonlandırmak ve riskli yapının yıktırılmasını sağlayabilmek maksadıyla, riskli yapı tespitinin maliklere bildirilmesi ve tespit işleminin kesinleştirilmesi elzem olup, maliklerin riskli yapı tespiti işlemini, yapının kapısına asılacak tutanaktan, muhtarlıkta yapılacak ilandan veya e-Devlet Kapısı üzerinden yapılacak bildirimden öğrenebileceği ve riskli yapı tespitine itiraz/dava hakkını kullanabileceği değerlendirilmektedir.

Ayrıca madde ile kentsel dönüşüm için gelir elde etmek maksadıyla, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin belirli bir miktarının veya değerinin Başkanlığa devredilmesi gerektiği düzenlenmiştir.

MADDE 8- Madde ile 6306 sayılı Kanundaki alanlarda uygulama süresince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması konularında Bakanlığa verilen görev ve yetkilerin Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere gerekli değişiklikler yapılmıştır.

MADDE 9- Bu madde ile özellikle İstanbul ilindeki dönüşümü hızlandırmak bakımından başlatılan yarısı bizden kampanyasının uygulanabilmesi için, 6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabileceği düzenlenmiştir.

Yine madde ile riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere 6306 sayılı Kanunun 5 inci maddesinde gerekli değişiklikler yapılmıştır.

Mevcut mevzuat hükümlerine göre, riskli yapıların yıktırılması için maliklere önce 60 günden az olmamak üzere (Uygulamada genellikle 60 gün süre verilmektedir) bir süre, sonra da 30 günden çok olmamak üzere ikinci bir süre verilmekte olup, tahliye ve yıkım için iki kez tebligat yapılması hem tahliye ve yıkım sürecini uzatmakta ve hem de idare için gereksiz iş yükü oluşturmaktadır. Belirtilen sebeple, riskli yapıların yıktırılması için, maliklere tek seferde doksan günden fazla olmamak üzere süre verileceği düzenlenmiştir.

Diğer taraftan, uygulamada malikler ve kiracılarca kendilerine tebligat yapılarak verilen süreler içerisinde riskli yapının tahliye edilmediği ve maliklerce riskli yapıların yıktırılmadığı, İdarece tahliye ve yıkım yapılmak istenildiğinde de, maliklerce veya kiracılarca engellendiği, bu maksatla bağımsız bölümün kapısının kilitlenerek ve hatta şehir dışına çıkılmak suretiyle tahliyenin engellendiği, yurt dışında bulunan maliklerin gelip içinde eşya bulunan yapılarını tahliye etmedikleri ve bu durumların da riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir yapının tahliyesine ve yıktırılmasına engel teşkil ettiği sıkça görülmektedir. Belirtilen sebeplerle, tahliye işleminin mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları veya alanların açtırılması suretiyle yapılacağı düzenlenmiştir

Yine madde ile 6306 sayılı Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası yeniden düzenlenmiş ve Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin tebligat ile tahliye ve yıktırılmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta onbeş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılacağı, tahliye ve yıktırılmaya ilişkin tutanağın muhtarlıkta ilanının son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligatın yapılmış sayılacağı düzenlenmiştir. 6306 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi hükümlerine göre riskli yapı olarak tespit edilen yapılar maliklere bildirilmekte ve tespiti işlemine karşı itiraz ve dava hakkı tanınmaktadır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin akabinde de tahliye ve yıkım süreci başlamaktadır. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir yapının bir an evvel tahliye edilmesi bu yapılarda ikamet edenlerin can güvenliği bakımından önem arz etmektedir. Tahliye için tebligat yapıldıktan sonra, tahliye için maliklere ve kiracılara 90 günden fazla olmamak üzere süre verildiği de gözetildiğinde, tahliyeye ilişkin tebligatın mümkün olan en kısa sürede yapılması gerekmektedir. 7201 sayılı Tebligat Kanun uyarınca yapılacak tebligatlarda, özellikle kimlik bilgileri ve adresi tespit edilemeyen malikler ile yurt dışında yaşayan veya yabancı uyruklu maliklere tahliyeye ilişkin tebligatın yapılmasının aylar sürdüğü bu durumun da riskli olduğu kesinleşmiş bir yapıda ikamete devam edilmesi neticesini doğurduğu, riskli yapının tamamının tahliyesi sağlanmadığı için yıkım işinin yapılamadığı ve yeni yapının yapımına başlanılamadığı, bu durumun da riskli yapıyı süresinde tahliye eden maliklerin riskli yapıyı tahliye etmeyen maliklerden dolayı mağduriyetine sebep olduğu gözetildiğinde, riskli yapının tahliyesi konusunda tebligat usulü bakımından farklı bir usul öngörülmesinin zaruri olduğu değerlendirilmiştir. Ayrıca, maliklerin riskli yapının tahliyesine ilişkin işlemi, yapının kapısına asılacak tutanaktan, muhtarlıkta yapılacak ilandan veya e-Devlet Kapısı üzerinden yapılacak bildirimden öğrenebileceği gibi, tahliye tebligatını öğrenip yapıyı tahliye eden diğer maliklerden de öğrenmesi mümkün olduğundan, riskli yapının tahliyesine ilişkin işleme karşı dava haklarını kullanmalarının önünde bir engel bulunmamaktadır.

MADDE 10- Bu madde ile 6306 sayılı Kanun kapsamında hisse satışının, Kanun kapsamında kamulaştırma yapılmasının, hak sahipliği çalışmalarının, dönüşüm uygulamalarının yürütülmesinin, Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde Bakanlığa tanınan hak, yetki ve görevlerin Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere 6306 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinde gerekli değişiklikler yapılmıştır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda; hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alma ve bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tam muvafakat ile yapı ruhsatı alınarak yapım işine başlanılması süreleri ciddi manada uzun olduğundan ve kiralık konut bulmaktaki zorluklar da gözetildiğinde Kanun kapsamındaki yapıların yerine yenilerinin bir an evvel yapılması elzem olduğundan, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere yeni uygulamaların gerektirdiği ve maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemlerin hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılacağı yönünde düzenleme yapılmıştır.

Yine Kanun kapsamında hisse satışı işlemlerinde tebligat yapılamaması veya geç yapılması sebebiyle uygulamada yaşanılan problemleri ortadan kaldırmak maksadıyla, salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirileceği yönünde düzenleme yapılmıştır. Satış işlemi sürecinde Başkanlıkça/İdarece maliklere yapılacak tebligatlar da, yine aynı usulle yapılacaktır.

Kanun kapsamında yapılan hisse satış işleminin yargı kararı ile satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, bu kararın yapılan bütün işlemlerin geri alınması ve satış işleminin yeniden yapılması şeklinde uygulanması halinde, Kanun kapsamında yürütülen uygulamaların aciliyeti gözetildiğinde ciddi bir zaman kaybına sebep olacağı ve yargı kararında usulü işlemlerde hukuka aykırılık tespit edilmediği halde usuli işlemlerin tekrar edilmesinin kamu kaynaklarının gereksiz yere kullanılması neticesini doğuracağı değerlendirilmektedir. Belirtilen sebeple, satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki farkın hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenmesi suretiyle uygulanması yönünde düzenleme yapılmıştır.

Diğer taraftan, Başkanlıkça yürütülen uygulamalarda; 775 sayılı Kanuna göre yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, yaşanan mağduriyeti önlemek için hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacağı düzenlenmiştir.

Ayrıca, Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazlarının artık Başkanlık mülkiyetinde olacağı ve Hazine taşınmazı olmaktan çıkacağı gözetilerek, 4706 sayılı Kanuna göre Hazine taşınmazlarını doğrudan satın alma hakkına sahip olanların herhangi bir hak kaybına uğramalarını engellemek için, Kanun kapsamında Başkanlığa devredilen Hazine taşınmazlarının doğrudan satılabileceği ve kiralanabileceği kişiler bu madde ile düzenlenmiştir.

Yine, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm uygulamalarda, uygulamanın yürütüldüğü alanda hak sahibi olmayan üçüncü kişilerce uygulama alanındaki maliklerden taşınmaz satın alınarak dönüşüm neticesinde yeniden yapılaşmadan kaynaklı sağlanacak ekonomik faydadan yararlanma yoluna gidildiği, özellikle ekonomik gücü düşük olan ve dönüşünün getireceği faydaları değerlendiremeyen maliklerin bu şekilde mağdur edildiği, ayrıca uygulama yapılan alandaki maliklerin bu satın almalar sebebiyle değişmesinden dolayı uygulama süreçlerinin geciktiği veya sekteye uğradığı, alanda her malik değiştiğinde yeni malikle yeniden anlaşma sağlamak mecburiyetinde kalındığı,   bu durumların da dönüşüm uygulamasını geciktirdiği gözetilerek, Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde Başkanlığa verilen ön alım hakkının 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda düzenlenen ön alım hakkından farklı şekilde düzenlenmesi gerektiği değerlendirilmiş ve bu yönde Kanunun 6. maddesinde gerekli değişiklikler yapılmıştır. 

Yine, söz konusu madde ile Kanun kapsamında yürütülen uygulamaların ivediliği gözetilerek, Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin planların ilan, askı ve itiraz süreleri kısaltılarak, bu konularda 3194 sayılı Kanundan farklı düzenlemeler yapılmıştır.

Diğer taraftan, uygulamada özellikle Kanun kapsamındaki uygulamalarda maliklerin karar alması sürecinde problemlerle karşılaşıldığı, alınan karara katılmayan maliklerin haksızlığa uğradığı gerekçesi ile çokça şikâyet alındığı gözetilerek, Kanun kapsamındaki uygulamalar, karar alınması, alınan kararın uygulanması sürecinde Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşların faaliyet göstermesine imkân sağlayacak düzenlemeler yapılmıştır. Bu kuruluşların haiz olması gereken şartlar, bu kuruşlarda görev alacak personelin sayısı, niteliği, çalışma usul ve esasları ve diğer hususlar Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelik ile belirlenecektir.

Kanun kapsamındaki uygulamalarda özellikle de malik sayısının az olduğu parsellerde maliklerce ortak bir karar alması mümkün olamamaktadır. Bu gibi durumlarda, maliklerin ortaklığın giderilmesi için dava açabileceği düzenlenmiştir.

MADDE 11- Bu madde ile yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlardaki dönüşüm uygulamalarının aciliyeti gözetilerek, uygulama projesi aranmaksızın ihaleye çıkılabileceği yönünde maddeye hüküm eklenmiş ve riskli yapı tespiti ve tahliye işlemlerinde engellemeler ile karşılaşılması durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıların veya alanların açtırılması suretiyle tespit ve tahliye yapılacağı düzenlenmiştir.

Ayrıca, Kanunun 6/A maddesindeki düzenlemelerden bu madde kapsamındaki hak sahipliği çalışmalarının sadece değer esaslı olarak yürütülebileceği anlaşılmaktadır. Hâlbuki hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya işyerinin değeri gözetilerek yapılabileceği gibi kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb. usullerle yapılabilir. Bu madde ile bu yönde düzenleme yapılmıştır. Diğer taraftan, hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, hak sahibi ile borçlanma sözleşmesi imzalanarak ve hak sahibine verilecek bağımsız birim üzerine Hazine lehine borç miktarı oranında ipotek tesis edilerek, bağımsız bölüm tapuda hak sahibi adına devredildiğinde, hak sahiplerinin borç taksitlerini ödemekte gecikme gösterdiği ve hatta ödemediği tespit edilmiştir. Bu yüzden de, borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden bağımsız birimin tapuda hak sahibine devredilmeyeceği yönünde düzenleme yapılması gerekmiştir. Ayrıca, hak sahibine düşecek bağımsız bölümün teslim alınmaması durumunda, hak sahibinin bu bağımsız bölüm üzerindeki hakkı sona ereceğinden; hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının değeri hak sahibine ödendikten sonra Hazine adına kayıtlı bu bağımsız bölümün yapım maliyetini karşılayan Başkanlığa devredileceği düzenlenmiştir.

MADDE 12- Madde ile 6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere yeni gelir kaynakları öngörülmüştür. Bu çerçevede, Bakanlık döner sermaye işletmesi gelirinin yüzde otuzunu aşmamak üzere Bakanlıkça belirlenecek miktar ile Başkanlığa ait taşınmazların satışından, kiraya verilmesinden, irtifak hakkı kurulmasından ve bu taşınmazların işletilmesinden elde edilen gelirler yeni gelir kalemleri olarak düzenlenmiştir.

Yine, bu madde ile Kanun kapsamında yapılacak yardımlar, vergi, harç ve ücret muafiyetlerinden faydalanma, uygulama yapacak TOKİ ve İdarelere kaynak aktarılması konularında hangi görev ve yetkilerin Bakanlığa hangilerinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına ait olacağı konusunda 6306 sayılı Kanunun 7. maddesinde gerekli değişiklikler yapılmıştır.

MADDE 13- Madde ile hizmet alımı, plan proje vb. işler ile dönüşüm uygulamalarının Başkanlıkça da Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum, kuruluş ve bunların iştirakleriyle ve 4734 sayılı Kanun kapsamındaki idareler ile akdedecekleri protokoller çerçevesinde 2886 sayılı Kanuna ve 4734 sayılı Kanuna tabi olmaksızın gerçekleştirebileceği, yine Bakanlık gibi Başkanlığın da Kanun kapsamında sözleşmeli personel çalıştırılabileceği düzenlenmiştir.

Ayrıca, yine bu madde ile Kanun uyarınca yapılacak anlaşmaların usul ve esasları ile Kanunun uygulanmasına dair diğer usul ve esasların belirlenmesi, Kanun kapsamında yapım işini üstlenecek yapı müteahhitlerinin sahip olmaları gereken kriterlerin belirlenmesi, yapı müteahhidinden teminat alınması gibi konularda Bakanlığa verilen görev ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere 6306 sayılı Kanunun 8. maddesinde gerekli değişiklikler yapılmıştır.

MADDE 14- Madde ile yürütülen uygulamaların ivediliği, özellikle de herhangi bir afet sonrasında hasar gören yapıların dönüşüme dahil edilerek, bir an evvel uygulama yapılmasının gerektiği gözetilerek, Başkanlık tarafından yapılacak veya yaptırılacak yapılara, belirli şartların sağlanması kaydı ile avan projeye göre yapı ruhsatı verileceği ve yapım işinin tamamlanması üzerine de yine otuz gün içinde yapı kullanma izin belgesi verileceği düzenlenmiştir.

MADDE 15- Madde ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığının gelirleri düzenlenmiştir. Başkanlık, ülke genelinde afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışında kalan riskli yapıların dönüşüm uygulamalarını yürütecektir. Ülke genelinde yaklaşık 6 milyon bağımsız bölümün afet riski altında olduğu ve bunlardan 2 milyon bağımsız bölümüm acilen dönüştürülmesi gerektiği hususu gözetildiğinde, dönüşüm uygulamaları için ciddi bir mali kaynağa ihtiyaç bulunduğu açıktır. Özel bütçeli olan Kentsel Dönüşüm Başkanlığının bu dönüşüm uygulamalarını kendi öz kaynakları yapması imkân dahilinde değildir. Belirtilen sebeple, Başkanlık gelirleri düzenlenirken en mühim gelir kalemi olarak genel bütçeden yapılacak Hazine yardımları sayılmıştır.

MADDE 16- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tüzel kişiliği haiz özel bütçeli bir idaredir. 5018 sayılı Kanunda özel gelir/özel hesap genel bütçe kapsamındaki idareler için öngörüldüğünden, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarının sekteye uğramaması için bu Kanun kapsamında oluşturulmuş olan dönüşüm projeleri özel hesabının 2025 yılı sonuna kadar devam etmesi ve 2026 yılından itibaren de bu hesabın kapatılması öngörülmüştür.

MADDE 17-Madde ile 775, 5366, 5393 ve 4706 sayılı Kanunlar ile diğer kanunlar kapsamında TOKİ’ye, İdareye ve diğer kamu idarelerine tahsis ve devredilmiş olup tahsis ve devir tarihinden itibaren iki yıl içinde dönüşüm uygulaması başlatılmayan taşınmazların geri alındıktan sonra Bakanlığa değil Başkanlığa devredileceği düzenlenmiştir.

MADDE 18-6/2/2023 tarihinde meydana gelen depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, 1/1/2028 tarihine kadar, adli ve idari yargı mercilerinde depremlerle bağlantılı olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda bilirkişi ihtiyacının ivedi şekilde karşılanabilmesi amacıyla, 6754 sayılı Bilirkişilik Kanununa geçici madde eklenmektedir. Düzenlemeyle maddedeki asgari şartları taşıyan ancak ilgili bilirkişilik bölge listesinde ve/veya listelerinde yer almayan bilirkişilerin, ilgili kanunlardaki usule tabi olmadan görevlendirilmesine imkân tanınmaktadır.

MADDE 19- Madde ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yönetici kadrolarının mali ve özlük hakları düzenlenmiştir.

MADDE 20-Yürürlük maddesidir.

MADDE 21-Yürütme maddesidir.